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戸建投資物件の出口戦略 【譲渡所得と利益】

不動産投資
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戸建物件の出口戦略 今売却したら?

 

今まで、『物件購入』『物件管理』については散々勉強してきましたが、『物件売却』については簡単にしか勉強はしておりませんでした。

いわゆる、

『出口戦略』

でございます。

 

妻に今日の朝、

「持ってる投資物件、売ったら金額とかどうなるの?」

という質問をされ、答えられなかった僕…

 

これはいけないと思い、急遽、僕の物件を売却査定に出して金額や税金の計算をしてみました。

 

査定は、僕の物件の管理をお願いしている【地場の不動産会社さん】にお願いしました。

 

俺

売ったらおいくらですかー?

 

不動産会社担当

はい、オーナーチェンジのままで売れれば

【500万円~550万円】くらいですね。
大体、少し前までは利回り10%で行けましたが、最近は利回り12~14%くらいないと集客厳しいですね。
恐らく三年くらいはこれでいけますよ。

入居中のままであれば!

俺

ふむふむ!!

 

という訳で、

売却金額【500万円】

で計算してみましょう。

 

譲渡所得税の計算

計算式は、

売却価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得

となります。

売る金額から、

買った金額【建物については減価償却後の金額】と買っとき売るときの諸経費を引く

ということですね。

※特別控除は、①自己の居住物件の売却のときは3000万円控除、公共事業のために土地建物売却のときは5000万円控除など、特別なケースの場合です。

※減価償却については後述します。

 

計算式

課税譲渡所得×税率=所得税・住民税
5年以下は短期譲渡所得
1️⃣所得税30.63%(※×2.1%が追加3️⃣)
2️⃣住民税9%
=1️⃣2️⃣3️⃣の『合計39.63%』
5年超えの場合長期譲渡所得
1️⃣所得税15.315%(※×2.1%が追加3️⃣)
2️⃣住民税5%
『合計20.315%』

※2013年から2037年まで3️⃣復興特別所得税が掛かる。

 

①取得費用は、【購入代金や購入時に要した仲介手数料、登記の費用など不動産の取得に要した費用】

②譲渡費用は、売却するために支出した費用で、【仲介手数料、登記費用、測量費、印紙代のほか、建物の取り壊し費用や借家人に支払った立ち退き料】なども含まれる。

となりますので、
現在の僕の二年所有=短期譲渡で計算してみます。
※適当な概算です。

 

譲渡所得税の計算をしてみた!

短期譲渡所得の場合

売却金額500万円-
(①290万円と30万円+②30万円)
=150万円

これに、短期譲渡所得の税率計算、
1️⃣・150万円×30.63%=459450円
2️⃣・150万円×9%=135000円

3️⃣・1️⃣×2.1%=9648円

合計=604,098円の短期譲渡所得税となります。
500万円-60万円(ざっくり)
→→440万円が残ります。

 

こちらから、①と②の350万円を引くと、利益が90万円となります。
あと、プラス一年分の家賃収入ですね。年間696,000円
※購入して一年は空室なので

 

長期譲渡所得の場合

我慢して5年超で売却した場合、1️⃣・150万円×15.315%=229,725円
2️⃣・150万円×5%=75,000円
3️⃣・1️⃣×2.1%=4,824円
合計=309,549円の長期譲渡所得となります。

500万円-30万円(ざっくり)
→→470万円が残り、①②の350万円を引くと、利益が120万円となります。
※あと、プラス四年分の家賃収入となります。696,000円×四年=2,784,000円!

 

建物の減価償却費については?

ちなみに、減価償却費については、僕の場合、売買契約書で、

『建物代金0円』と『土地代金290万円』
になっており、
建物に減価償却が掛かりませんので考慮してません。
確定申告の時に、減価償却(築古木造なので4年償却…)は大きな武器となるのですが、
当時の僕の勉強不足により、契約時に売買契約書を確認しておりませんでした!!!

本建物は『建物0円』となっており、経費に入れようがないため、税の申告上、かなり苦しい思いをしてます。

なんか建物価額をいじるとマズイ判例もあるようで…

 

が、しかし!
この【建物0円】…
売却時には多少は有利に働くのですね!
こちらを参照させて頂きました。

売却の時期…結論

僕の物件の結論!

うーむ、めちゃくちゃ悩むのですが…

①僕の場合、多少キャピタルゲイン【売却益】はでるものの、利回りがかなり良いのでインカムゲイン【家賃収入】の方で稼ぐ方が得策である。
②賃借人が法人で、まだまだ契約し続けてくれそうな話(内輪話)なのでまだまだ考える猶予がある。※悩み考えている最中も、家賃は入り続ける。

①②の事項から決断すると、

僕のこの物件の場合は、

5年を超えるまでは持つほうがいいですね!

 

一つの最適解

オーナーチェンジで利回りが相当高い物件の場合、税金の対策というより、

 

家賃収入をガッツリもらって、5年超で入居中ならば売却を検討する
というのが、
出口戦略としての一つの最適解であると思います。

本記事、素人が勉強しながら作成したものです。不備等ございましたら教えて頂きますと幸いです。

是非とも応援お願い致します!
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