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銚子の激安一棟アパート投資物件・断念した理由

不動産投資
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外壁はオーナー様が塗装したばかり

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千葉の銚子…激安一棟アパート投資物件を見つけた

 

去年の春先のセミリタイア期間中に、ネットで物件検索をしていた際にとても興味深い投資物件を見つけました。

ネットの【アットホームや不動産ジャパン】などの大手サイトではなく、地元の地場不動産屋のホームページを見ていて、本当に偶然見つけた次第です。

その興味深い投資物件とは、

『鉄骨造二階建て・二部屋アパート』
でございました。

気になる銚子のアパートの金額は?

二階への階段はかなり急でした。

サイトで物件情報を見た瞬間、その投資物件の値段に度肝を抜かれました。

なんと、

一棟アパートが250万円という破格な金額
売りに出されていました。
夕方にホームページで見つけたので、直ぐ様その地場の不動産屋に連絡をし【明日内見をしに行く】旨を伝えました。
興奮を我慢しながら床につき、早朝な出発をして
①車で片道三時間を掛けて
不動産会社に出向き、その仲介担当者と物件を見に行きました。


銚子のアパートは実際見に行ってどうだった?

見た目はキレイなキッチン

 

駅から車で10分くらいの場所にその物件はありました。

駐車場は近隣で月極を借りられるようでしたが、

②駐車場一台月5000円

くらいとのことでした。

また、二階建ての二部屋の内、

一階の部屋は入居者様が住んでいるようで、【家賃¥20,000】で、

③かなり長い期間暮らしている

とのことでした。

和だけどキレイ…

2階は3年くらい空室が続いているものの、部屋の状態もよく、

広いリビング

内装をするとしても、

⚫トイレの和→洋便器化⚫ルームクリーニング⚫畳表替 ⚫その他軽い雑工
くらいで行けそうな感じでした。

銚子のアパート・激しい指値の交渉

現地で仲介さんと色々話を聞き、

イイヒロ流の独自の調査術  ※近い内記事にします(笑)

にて、

オーナーさん情報

一階入居者様情報

二階募集家賃相場

指値可能額

を聴取してその場を後にしました。
帰りは3時間半掛かりました…
色々検討して、
一階住人現家賃・二階募集家賃・月極駐車場金額・固定資産税
を考慮し目標利回りを算出し、翌日、指値金額を伝えました。
250万円→150万円で。
オーナーさんから200万円で差し戻され、それに対して160万円の指値を入れたのですが、オーナーさんけらは『180万円以下』は無理とのこと。
かなり悩みました。

銚子のアパート悩んだ結果、断念した理由とは?

現状のまま、一階の入居者様の家賃だけでも2万円×12ヶ月=年24万円

180万でも、表面13.3%の利回りとなるので悪くないとは思いました。

2階を2万円で貸せれば倍になるので、表面26.6%に利回り…

かなり美味しい…

がしかし、色々と整理していくと、

①車で片道三時間を掛かる遠いと管理不可なので管理費掛かる&田舎なので修繕発生した際、業者の金額が高い可能性がある。
②駐車場一台月5000円→銚子の海近くなのに駐車場がかなり高め。また、残りあと一日をなので、2階募集用に決まるまで自腹で負担しなくてはならない。
③かなり長い期間暮らしている→これが一番のネックでした。10年以上入居しているようで、室内がどうなっているのか仲介の方も分からないそうなので、退去した場合、下手したら2年分以上の家賃相当の費用負担が掛かる恐れが…
というマイナスポイントがあったので、

 

俺

『160万円でないと購入しません。オーケーなら現金で即購入します』

強気で交渉に望みました。

そうしたら、オーナーさんからまさかの…

『No!!』という返事が…

銚子の激安一棟アパート投資物件・断念した理由は、

強気の指値交渉をし過ぎたこと
でございます。
まあ、マイナスポイントが3つもあったので、逆に買わなくてよかったと前向きに考えてます。
皆様も、少しでもマイナスだと感じるポイントがあった場合、マイナスポイントをカバーできるくらいの
妥協なき指値】
を心掛けてみてください。
俺

といっても関東圏で200万以内でアパート買えるってあり得ないでしょ…買っとけば良かった(心の声)

 

是非とも応援お願い致します!
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コメント

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