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築古木造アパート投資について~空室リスク

不動産投資
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今回は空室リスク対策についてお話します。こちらは、初心者~ベテラン大家さんまで誰であっても悩みの種となります。特に、僕のように戸建投資の場合、退去があったら即空室となります。

※ただ、アパートと違い、戸建賃貸は比較的長期間居住して頂けるという統計が出ております。

さて、最初から肝の部分として説明しますと、購入時の金額こそがとても大事になります。これはどのリスク部分のリスクヘッジになるのですが、そもそも購入金額が物凄く安価であれば、利回りも跳ね上がります。

少々の空室があろうが、最悪、全空室にならなければ、安定した利回りを提供してくれます。現金ではなく、ローンで物件を取得した場合でも、物凄く高い利回り(=安く購入)出来ていれば、空室が出ても余裕でローン支払いができると考えられます。

仮に、四部屋アパートの内、三部屋空いて、一部屋の家賃だけでもローン返済出来得ると思います。

少し前に世間を賑わせた、スルガ銀行や悪質三為業者による、メチャクチャ高い物件を業者に言われるままフルローンで購入してしまうと地獄です。

10室内中3部屋空いただけでも、ローン支払いを割ってしまう…といったオーナーさんを僕はたくさん見てきました。購入金額を適正値を自分で調べて指値を上手く入れながら購入していれば、こんな目には合わなかったのに…

次に、現状住んでいる方の家賃、空室の家賃設定について、しっかりと調査→把握しないといけません。築年数によって家賃はどんどん下降していきます。

仮に、新築当時から25年間以上住んでいる方がいらっしゃる場合、もし退去されてしまうと、次の募集家賃は、もし東京都内と仮定した場合、良い場所で15%くらい悪い場所だと30%は下げないと、募集してもかなり苦戦を強いられることになります。

下記のグラフを参考にしてください。

あくまで、上記の仮説は大げさな入居年数での計算なので一概には決めつけられませんが、

退去があり空室になると、途中で賃料が購入時よりも低くなる→それだけ利回りが低下する可能性がある…ということですね。

※『築古木造アパート』に限って言えば、ある程度まで築年数が古くなると賃料もさほど下がらなくなるので、そこまで怖くはないですが…

最後は、アパートの場所です。

レオパレ◯や大東◯託などの、大手アパートがたくさんある地域だと、需要と供給のバランスで激戦区になり、大家同士で骨肉の争いになります。

オーナーさんが払う広告料(賃貸仲介会社の報酬)も激戦区だと多くなる傾向があるので、更に空室を埋めるのがしんどくなります。(北の寒い広大な地域では賃料の4ヶ月分の広告料とかもありました)

なので、供給量が少なくアパート需要がソコソコある地域でアパートを購入することが大切だと思います。

まとめると、

【出来得る限り安く物件を買い、現状~今後の賃料をしっかり把握、需要>供給の地域を選ぶ】これが、空室リスト対策として特に肝心だと思います!

空室というものを防ぐのは極めて難しいと思います。学生さんなら下手したら2年で退去される方もいると思います。

なので、空室が起きることを想定した上で、『空室に対処できるように順番しておくおと』が大事なんだと思います。

是非とも応援お願い致します!
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