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【ワンルーム不動産投資】はやめとけ!②ダメ営業マンというもの

ブラック企業
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はじめに

営業マンの口車に乗っしまい、

『投資不動産を買おう』

と思ってしまったお客様が、

その不動産会社内においてどのように扱われ処理されるか…

をお伝えします。

営業マンの素顔

まず、営業マンから聞かされた夢物語で騙され、購入をしようと考えてしまっているお客様が、

不動産会社の営業マンから『物件』の提案を受ける時、

そこに社内の様々な思惑や政治が絡みます。

営業マンは、

【決してお客様のためを思ってその物件を選んだ】……訳ではありません。

むしろ、

「この物件しか、この低属性のお客様はローンが組めないから」

また、

「この物件がずっと余ってるから、このお客にはこのタイミングで売ってしまおう」

さらには、

「自分の歩合のためにこの物件売っとこう」

 

…と言った具合に、

実に自己的・後ろ向き

にプランを立案しております。

 

※彼らは会社に入社してから、色々な教育(洗脳)を経て

年収でしか人の価値を測れなくなる

という悲しい人格へと変貌していきます。

 

低属性の方には…

 

例えば、

⚫お客様が低属性(ローンが組めるギリギリライン)であり、かつ、⚫職位の低い営業マンに当たってしまうと、確実に投資会社のカモにされます。

与信枠がほぼなく、頑張ってもローンが1物件分しか組めなそうなら、

⚫会社にとって利益の高い物件

(※融資が通るギリギリのボロ物件、仕入が安く売れれば粗利が大きい)

を買わされます。

この時点で、安全安心な不動産投資生活は、ほぼアウトです。

時が経つほど、管理費積立金がグングン上がっていき、家賃がどんどん下がっていく。修繕空室リスクも高まります。

高属性の方には

高属性であっても同様に、

どんどんローンを組ませようと考えます。

私の知る限り、

営業成績の芳しくない営業マンに騙され、短期間で8件購入させられた、高属性のオーナー様を知っています。

高属性のお客さんにどんどん物件を売って利益を上げたい会社と、

自分の歩合の為、そして、成績のためにお客さんに物件を売らなくてはいけない営業マン

基本的に、

管理職にいる高い職位の営業マンが、部下の売る物件を決定しており、管理職に物件を指定された部下達はその決定に逆らえません。

つまり、お客様の為に営業本人が物件を選ぶことができないのです。

その物件が、

立地が悪く、賃貸付けも難しそう…今後の大家業に支障が出るであろう…

ということが分かっていても、

それを客に売るために、夢物語をでっち上げ平気で嘘をつきます。

『この物件は将来性もあって素晴らしいですよ、出口戦略も完璧です』

などと。

 

そもそも、そんなにその物件が良いものならば、その営業マンがその提示している金額で買うべきです。

中には凄腕営業マンも存在する

不動産投資会社は基本的に信用してはいけないのですが、

中には経験を積んだ気骨のある営業マンもいます。

もし、運良く上記のような営業マンから物件を買っていた場合、

基本的に、その営業マンがその不動産会社に在籍している限りは、

なんとかしてくれるでしょう。

営業の担当変更を依頼

さて、既に、

⚫物件を買わされ持っている方

⚫クーリングオフ期間を越えてしまった方

営業担当の変更を申し出てみてください。

その営業マンが以下の項目に当てはまる場合、すぐに担当変更を申し出てください。

1.新卒や社会人歴が浅い
2.転職したばかり
3.自分自身で物件を持っていない
4.職位が低い
5.専門知識がない

一つでも当てはまる場合、

その営業はダメ営業です。

本当にできる営業マンは、

◯人当たりがよく社内政治に長け、

◯職位がある程度高く、

◯急な質問にも間を置かずに自己責任で返答できる

そんな営業マンであれば、

きっと最悪な物件を所有していても、なんとか関係各所と連携を取り、

御客様の物件を維持、上手く行けば売却提案まで

してくれるかもしれません…

僕の知るスーパー営業マン

私は一人だけ、上記のような素晴らしいスーパー営業マンを知っております。

元々、大手不動産会社で戸建不動産の営業をされており、全国区でもトップクラスのスーパーセールスマン。投資物件を多数購入して、投資物件に目覚め、投資不動産業界へ転職。転職先でも常にトップセールス。

顧客のオーナーさんの資金繰りが厳しくなった場合、自身のインセンティブから自腹で援助、修繕費や広告費などを援助する。その傍ら、自身で法人を立ち上げ、そちらでもキャッシュフローを確立している。

社内政治にも強く、職位も高い。にも関わらず、いつも柔和で決して荒ぶらない。が、顧客の損になることならば上司にも食って掛かる…

などと言ったスーパー営業マンです。まさにオーナー様の味方。

読者の皆様、もし投資用不動産の購入を考えている場合は、是非、そういう方を味方につけて下さい。

※その彼ですら、少し前までの過熱した投資ブームで騙されてとんでもない物件を買ってしまい、もうカバーしきれないお客様が多数おり、救えるお客様が限られてきていると言っておりました。

ダメ営業マンの炙り出し方

ちなみに、クズ営業マンを簡単に炙り出す方法があります。

もし、投資用不動産会社の営業さんと付き合いがある場合、以下内容を電話にて聞いて頂き、その場で答えさせてください。

「御自身で物件を持っていますか?」

→もちろん、持っています。

(基本、御客様の信用を得るためこのように答えます。持ってないというならばその時点で論外です)

「登記簿で確認したいので⚫⚫さんがお持ちの物件の物件名と住所を教えて下さい。勉強させて頂ければと思います」
返答に詰まる。もしくは、電話を一時的に打ち切られる。この場合、嘘をついていることがわかります。

そのあと、担当さんに色々なことを言われると思います。

何かしらの工作を管理部門にさせることが可能なため、必ず前もって登記簿をと言わなくてはいけません。
※僕もそのような工作を手伝ったことがあります。

要注意人物になろう

そのときに、営業担当交代を申し出てください。

交代目標は、その営業マンのいる課を取り仕切る

『課長か係長以上』

が良いと伝えてください。

その段階でその不動産投資会社の中で、

要注意人物として「腫れもの扱い」

されます。

今後、書こうと思いますが、

不当な高額リフォーム代の請求などをされなくなりますし、ある程度の職位がある営業マンに代わることで、御客様の「お願い」が会社内で通りやすくなると思います。

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はじめに 不動産投資会社の管理部担当として働き、物件内の隅々まで1000件以上直接この目で見てきました。 また、約300名のオーナー様の対応して参りまして、世の中のサラリーマン大家さん達が 何に対してお困りなのか ...

※本記事は、Note
というサイトに、2019年4月に投稿していたものです。投稿削除しましたので、『反撃の狼煙』に改訂版を記載しました。

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